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賃居生月刊3月號

本月新聞:
  北市白雪大旅社大火七死一重傷─錯誤的逃生方法會害死自己台北市太原路上的白雪旅社,2日凌晨3點多突然發生大火,總計造成7死、1重傷。
 
相關新聞標題:
 丁文湧眼盲,白雪旅社燒出獨居老人悲歌
 致命6分鐘,白雪旅社7死,警消先滅隔街火
 白雪旅社大火7死 疑縱火追乙醚罐來源
 小旅社隱身巷弄 消防設施堪虞
 警鈴突響起 106房竄濃煙
 只一座避難樓梯 公安合格(自由時報)
 安檢過關 49年老建物無緩降機
 美賭城、日帝國、曼谷酒店皆曾傳火警 住宿安全亮紅燈
 
  針對這些新聞報導,我們有幾個要點深痛地領悟到,即使有逃生的設備,沒有逃生的常識,一樣難逃祝融的威脅,而且是直接性地生命威脅!
 
火災不會事先彩排,
做對才能活著離開!
 
  我們只要每次對於火災宣導文宣花個5分鐘好好注意一下,仔細思考這些常識的對或錯,就可以幫助自己離開火災的威脅。省下了這5分鐘,萬一真的有意外發生,恐怕未來連可以省下的5分鐘也沒了。因此針對這個新聞,筆者再一次撰寫本篇文章,以5分鐘可以看完的速度,希望可以幫助大家,了解火場上的應對進退。
 
  1.某客人一家四口投宿旅社四樓房間,他說,「我醒來時,房外通道就全都是濃煙了!」他打開門時,見樓下已是一片火光,根本無法往下逃生,只得和其他房客一起拚命往頂樓逃跑......
  2.「火勢來的又快又猛,我真的來不及救其他房客!」白雪大旅社櫃檯人員,是最早發現火警、也是最鄰近起火點的目擊者。但她和房務員只來得及叫醒一名女房客一起逃生,其他七條人命,她們已無力挽救。
  本案例很明顯地指出,知道有火災的時候,通常已經是難以避難的程度了。基於「從眾性」原理,人在慌張的時候,不會去思考如何去做正確的事情,而會跟著其他人一起行動,不管是對還是錯。本案例中,由於濃煙密佈,無法了解正確的逃生道路,只好跟著群眾前往頂樓等待救援。
  基本上應該於住宿前先在飯店的樓層平面圖了解一下有幾條逃生路線,且原則應為往下逃生,而不是逃往頂樓。並且於逃生中採取低姿勢,摸著牆壁逃生(因為濃煙密佈,無法看清地形)。而且無論是逃出去,還是逃進去避難,都應該先關門,避免火勢循著新鮮氧氣而燒進房內。
 
白雪旅社是安檢合格的飯店:
  1.當時建築法令,只需要一座避難直通樓梯,因此並無違法。
  2.沒有富麗堂皇的大廳,但畢竟是提供住宿,關係到人命的消防設備一樣不能少,照明燈、逃生指示燈、廣播設備、隔間用石膏板、耐火建材、第二逃生通道,真要挑剔的話,就是沒辦法做到像大飯店一樣的灑水裝置,就算只有一個出入口,但老舊旅社的防火巷都會有逃生迴旋梯。
 
  本案例給我們的警惕,火災不會事先彩排,所以再好的設備、再嚴格的安檢,只有做對才能活著離開!白雪旅社雖然是老舊旅社,但是該有的消防設備都有,因此問題不只是飯店本身,還得取決於群眾有沒有足夠的逃生技能。避難群眾是否有效地運用滅火器開出一條逃生便道,是否知道採取低姿勢爬行的方式逃生,以及了解正確的逃生口等等。當然,再多的設備跟人的技能,都不如事先的預防,只是我們有一天真的只能投宿在一間消防設備不足的飯店裡,起碼我們應該自己本身要擁有足夠的逃生技能。
 
致命6分鐘,真的是6分鐘嗎?
  白雪旅社今天(2日)凌晨發生大火奪走7條人命,事實上距離白雪旅社不到200公尺就是建成消防分隊,但是從報案到搶救現場卻花了6分鐘的時間,原因就是在白雪旅社火警前5分鐘,建成分隊支援附近發生的火警,最後只能調動1公里外的城中分隊支援。
  致命6分鐘,真的是6分鐘嗎?很多新聞報導或者民代喜歡將第一責任怪罪於辛苦的消防大哥們,但責任真的是大部分是歸責於消防隊嗎?首先,我們必須了解一件事情,火場從初步燃燒到盡冒黑煙而完全燃燒時,只需要短短的4分鐘,而這4分鐘正是我們最寶貴的「逃生黃金4分鐘」。如果這黃金4分鐘無法逃出來,即使是消防人員在3分鐘內趕到,通常也需要花費極大的心力才能救出火場中的人。所以我們應該是抱持著「自救人救」的心態,而不是只知道逃到看起來像是安全的地方,然後等待救援,因為看起來安全的地方,即將在4分鐘後,成為一個難以逃生的恐怖火場。
  所以,火場初期,應以往下逃生為原則,不要跟濃煙搶快往上逃生(除非是在地下室才是往上逃生),完全燃燒前,趁濃煙尚未完全密佈到地面時,採取低姿勢摸著牆壁往下逃生,只要能夠逃離起火層,生命威脅就可以大大解除了。
  另外,有些案例裡面,消防隊的遲來並非因為本身行動不夠迅速,而是卡在巷弄口之間或為圍觀群眾(或自認是在幫忙滅火的群眾)所阻,因此我們需要一個迅速確實的消防隊,成為一個可靠的滅火利器,正所謂的「刀不磨不利,槍不擦不亮」,我們就要有一個觀念,想要滅火利器發揮,就要靠我們自己的磨功,把巷道給磨出來。所以,一旦確認自身安全無虞,報完警後,立刻協同鄰居清出一條空巷子來,並在街口指示消防車進入。
 
睡在一O二號房的房務員,此時也被警鈴聲吵醒,驚慌跑出房門,就看到邱叫她趕快報警,並到隔壁一O三房叫醒鄭姓女房客趕緊下樓逃生。
 
  我們要有的一個觀念是,火場的準則順序是:把家人叫醒一起逃生→逃生成功→請鄰居報警→協同鄰居清出一條消防隊可以進出的巷口。千萬要記得,火場之中請不要先去找電話報119,因為找電話,以及說明火災地址,就要浪費掉您黃金4分鐘的1分鐘半,而且理所當然的,即使擁有黃金4分鐘,這4分鐘內絕對是逃生愈早的,愈容易逃生成功。
 
  我們租的套房靠近學校,房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍,而且只租給女學生。
  剛住進來時一切都很好,不久開始有其他間的室友帶男友回來居住,因為太過吵鬧,影響其他室友休息,被房東告誡之後,覺得不高興,這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。
  這件事鬧的沸沸揚揚,連教官都出來支持學生的做法,教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿,所以房東不能禁止他們的行為。教官要求房東歸還剩下的租金及押金,而房東也歸還了。
  教官維護學生,這是我們的福氣。但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎?(我們的契約內有約定提前終止租約要支付1個月的租金作為賠償耶!)另外,經過這次的事件後,房東擬了一堆「生活公約」要我們簽署同意,並有附帶罰則。房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎?我們可不可以不簽呢?(我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!)
 
法令依據
  民法第153條第1項(契約之成立):「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」
  民法第453條(定期租約之終止):「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第450條第3項之規定,先期通知。」
  民法第450條第3項(終止契約之先期通知):「前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期﹑半個月或1個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」
 
評評理
1.有關「留宿異性(或朋友)」之問題,應事先徵得房東同意?

  就租賃契約內容方面,只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項,互相表示意思一致者,不論其為明示或是默示,口頭或書面,契約即為成立。
  因此,雙方既於契約中就「當事人」部分,已明訂由哪個「承租人」租賃使用,且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款,其約定之理由及出發點即在此。租約雖然沒有明訂禁止異性留宿,但依租約之性質,房客最好事先就留宿之事與房東溝通,取得房東之同意,否則即有違約之嫌。
 
2.因留宿異性所引起爭議,房客欲提前終止租約,房東要求扣抵(或沒收)押金,有理嗎?
 
  定有期限的租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應該要「先期通知」(亦即,租約約定房客有提前終止租約之權利者,房客依民法第453條之規定,仍應提前「1個月」通知房東,始為合法。)
  此外,依雙方的租賃契約,既然約定房客提前終止租約,須另行支付房東1個月的租金金額,作為「補償」(其法律性質為「提前解約之補償」,並非「違約金」之性質)。所以,房客除了要先期通知房東終止租約之外,還要支付「1個月的租金金額」,作為提前終止租約之補償!在本件故事,房東要返還給同學的金額,應該是從預付租金(或已付之押金)內扣除提前終止租約之補償金之後,剩餘的租金及押金吧!
 
3.房東在簽約(2個月)後才要求補簽「生活公約」,房客可以拒絕?

  「生活公約」,如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)者、或者直接記載於契約條款(特約條款)中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者(通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意);基於契約自由原則,均應認有法律效力。房客如有違反,即應受違約之處罰。
  然而,如生活公約,房客簽約前所不知,或是房東於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」:(1)如得到房客同意,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力。(2)但如未經房客同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束房客。因此,「生活公約」的約定,房東應取得「個別」(每位)房客的簽名以示同意,這份生活公約對個別房客才有法律上的拘束效力。
  房東在簽約(2個月)後,才要求「補簽生活公約」,房客是可以拒絕的。房東也不可基於房客拒絕簽署為理由,而要求解約或提前終止租約。
 
租屋小叮嚀
  對於房東而言,如有以上租期中房客拒絕簽署之情形,建議房東應在此租約屆滿後,於房客續約或另訂新租約時,再為要求納入「生活公約」作為租約之條款,在租約履行上、租賃管理上或法律上才站得住腳。況且,生活公約的意義,在於維持一個良好的生活環境及品質,罰則(違反約定之處罰)只是一個避免房客破壞生活公約的方式,金額實不宜過高,且有履行之可能者為佳!
  另外,房客在簽署的時候,對於生活公約的內容,應對照於自己日常生活方式,看看是否符合。對於難以達到標準的部分,應先與房東溝通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。如經過雙方同意而訂定的生活公約,既符合房客的生活方式,又可維護全體承租人的居住品質,何嘗不是一件美事呢!
 
(本故事由李明洲律師協助評理及叮嚀,源自於崔媽媽基金會:http://www.tmm.org.tw/pub/rent_034.htm)
 
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  啊不是啦,是為了防止同學遭受菸害而導致健康受損,也為了同學的安全考量(火災之疑慮),學校組成「菸害防制小組」,即將開始不定時巡視校園。遇有吸菸情事,將開取締單處置,記申誡一支。被記過同學,須完成愛校服務後始能銷過。

完整原始檔請下載:
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